Na prośbę Pawła będziemy dzisiaj mówić o dziesięciu pytaniach jakie zadajemy naszych ukochanym najemcom albo naszym przyszłym i potencjalnym najemcom, żeby ich zweryfikować i że się dowiedzieć czy to są ludzie z którymi chcemy koniecznie współpracować albo nie chcemy z nimi współpracować.

Będziemy sobie omawiać pytania po kolei. Mam nadzieję, że będą dla Was też przydatne. Mam nadzieję przynajmniej część z nich wykorzystajcie, nie róbcie notatek, jeżeli będziecie chcieli to później po prostu Wam je prześlemy na maila w jednym pliku, także zapraszamy później też do zadawania pytań. Jedno z pierwszych pytań jakie zadajemy to, jeżeli osoba dzwoni to, może ustalmy jaki jest stan na dzień dzisiejszy. Na dzień dzisiejszy mamy plus minus, w bieżącym roku od 50 do 70 najemców, te liczby się zmieniają z tego względu że część mieszkanie które były mniej dochodowe, zrezygnowaliśmy tego najmu. Część mieszkań jest naszych, część mieszkań w zarządzie którymi my zarządzamy. I ta liczba się waha od 50 do70 najemców w 2017 roku. W przyszłym roku pewnie będziemy zwiększać liczbę najemców. Ale też bardzo stabilnie.

Jak to jest mieć 70 najemców wynajmować takiej liczbie osób, nie dać się zwariować. Pierwsza rzecz to bardzo dokładna weryfikacja osób, które chcą wynajmować od na pokoje i mieszkania. I my mamy to podzielone na dwie grupy.

Pierwsza grupa to osoby, które wynajmują u nas pokoje w mieszkaniach wielopokojowych. Druga to osoby, które wynajmują od nas całe mieszkania. Czyli na przykład kawalerki. I teraz skupmy się na tych mieszkaniach wielopokojowych. Tutaj mamy bardzo duży ruch i zazwyczaj mamy po trzech, pięciu czasami ekstremalnie sześciu najemców w jednym mieszkaniu. Zatem, żeby dobrać sobie dobrą ekipę do tego mieszkania to też musimy ich jakoś selekcjonować. Jednym z pierwszych podstawowych pytań jakie zadajemy jeżeli ktoś dzwoni jest „W jakim jest pani wieku?”. Mamy średnią wieku naszych najemców, na przykład teraz mamy jeden pokój w jednym mieszkaniu wolny, średnia wieku w tym mieszkaniu to jest 22 – 26 lat. Więc jeżeli nam się zgłaszają osoby powyżej 40 roku życia to raczej odmawiamy. Bo staramy się dobierać ich mniej więcej wiekowo do siebie, czyli osoby między 20 a 30 rokiem życia, żeby ze sobą mieszkały i to nam się sprawdza. Czasami trzeba poczekać dłużej na tego najemcę, dwa, trzy dni ale na dłuższą metę to i tak się opłaca, po prostu oni się dogadują.

W ogóle te pytania zazwyczaj zadajemy jak najszybciej. Najlepiej w ogóle przez telefon, rzadziej jeżeli jesteśmy przed budynkiem, w najgorszym wypadku w środku, ale nigdy później, żeby było żeby prostu odsiać jak najszybciej tych ludzi.

Drugi punkt to jest: „Skąd pochodzą ludzie” i tutaj mamy tak, że najlepiej to wynajmować albo Polakom albo Ameryka Północna bądź też Europa Zachodnia i Północna. I to są ludzie, którzy mają pieniądze, zazwyczaj. I oprócz tego są przyzwyczajeni do bardzo rygorystycznej rekrutacji. I dla nich to nie jest, taka seria dziesięciu szybkich pytań, nie jest jakimś zaskoczeniem.

Kolejne pytanie, jeżeli już ustalimy czy ta osoba bardziej nadaje się na najem na całe mieszkanie czy na kawalerkę i ma więcej niż 30 lat, kierujemy ją na najem na kawalerki jeśli akurat mamy wolne. To jest właśnie kraj pochodzenia albo miejscowość z które pochodzi. Nie powinni się wstydzić, powinni od razu bez problemu mówić skąd pochodzą. To jest szalenie ważne. Czyli jeżeli pochodzą z Koziebyków Mniejszych to też powinni się od razu do przyznać i nie wstydzić się tego. Natomiast jeżeli pochodzą z innego kraju niż Europa Zachodnia czy Wschodnai to też powinni od razu się przyznać. Dlaczego jesteśmy tutaj aż tak rygorystyczni?

Zdarzyło nam się, że ktoś chciał wyłudzić meldunek, to jest tak że przyszła osoba, chciała podpisać umowę najmu. Natomiast była z kraju jakiegoś szalenie egzotycznego, i chciała podpisać umowę tylko po to by dostać meldunek w Polsce. Już na samym początku widać było że strasznie kręci, że nie będzie miała środków na najem, dlatego tutaj też ostrzegamy. My sobie też wypracowaliśmy takie zwyczaj, że nie wynajmujemy osobom z innych krajów niż Europa Zachodnia część Europy Wschodniej, najfajniejsi są ludzie z Białorusi. Natomiast z jakichś bardzo, bardzo egzotycznych krajów raczej nie. Mieliśmy bardzo długo przygód z takimi osobami.

Tak. Nawet w książce umieszczamy jedną historię, skuteczną, takiego wyłudzenia. Wyłudzenia pobytu, meldunku. Także kupujcie książkę to zobaczycie. I kolejny punkt „Gdzie pracuje, gdzie uczy się, czy jedno i drugie”. To zależy od tego jacy ludzie w środku w mieszkaniu, jacy są. Jeżeli studiują no to bez sensu brać jednego pracownika, ale najlepsi są jednak Ci pracujący. Nawet jeżeli ktoś studiuje to dobrze, żeby pracował. Najgorsze to jest mieć grupę studenciaków albo bezrobotnych. Ale takich w ogóle nie bierzemy. Najlepsze są osoby, które jednocześnie studiują i pracują z tego względu na to, że mało czasu spędzają w mieszkaniu, dużo przebywają na mieście i są zazwyczaj zbyt zmęczone by zrobić imprezę w mieszkaniu. To jest ogromna zaleta i ogromny plus. Ostatnio byliśmy oglądać mieszkanie do zakupu, który wynajmowali sami studenci. Jak przyszliśmy ją obejrzeć o godzinie 14:00 to wszyscy byli jeszcze w łóżkach. Przyszedł właściciel. Co prawda otworzyli nam mieszkanie, ale później się położyli z powrotem do łóżek, byli na tyle zmęczeni życiem, że o 14:0… Ale te łóżka były w salonie, nie że w jakiejś sypialni. No cóż, na szczęście my im nie wynajmujemy, więc kolejny punkt to jest „Kto będzie płacił”. I to nie jest takie jakieś dyskwalifikujące, jeżeli rodzice płacą, w sumie to nawet lepiej, ale to jest ważna informacja. Zawsze o to pytamy. I kolejna sprawa to też, zawsze staramy się mieć kontakt do osoby z rodziny. Naszego najemcy. Dlaczego? Dlatego, że zdarzają się różne sytuacje życiowe. Ktoś zjadł babkę na mieście, zatruł się i wylądował na trzy dni w szpitalu i nie było z nim kontaktu, więc lepiej mieć kontakt do mamy, jeżeli on nie płaci to rodzice szybko go zlokalizują co się z nim dzieje. To też wam polecamy. Jeżeli rodzice płacą, jest przelew od rodziców to jest świetna sprawa bo mamy podwójną tak jakby, podwójną odpowiedzialność. Natomiast jeżeli osoba sama płaci to tak czy inaczej prosimy by osoba dała kontakt do osoby z rodziny właśnie na wypadek zdarzeń takich losowych, a tutaj nie ma się co śmiać, często zdarza się tak, że osoby mają jakiś tam wyjazd na narty, skręcona noga i jest problem żeby się skontaktować z naszym kochanym najemcom.

Pytanie jest kto podpisuje umowy jak płacą rodzice. Podpisuję umowę u nas najemca czyli ten który mieszka. Natomiast jeżeli rodzice wynajmują, ich dane i tak muszą być na umowie. Czyli on nie musi się podpisywać ale mamy dane jakby co, i nie zdarzyło nam się żeby to nas zawiodła taka technika, bo rodzice zazwyczaj płacą. Są bardzo odpowiedzialni i bardzo fajnie się współpracuje z takimi studentami, najemcami, także to jest naprawdę fajna grupa najemców. Chociaż często zdarza się, że taka mamusia dzwoni za studentkę, swoją córunię kochaną i martwi się o nią, już w telefonie słychać jakieś takie roszczenia odnośnie mieszkania. Masakra normalnie. No dobra wracając do tematu to kolejny punkt.

Jaki jest kolejny punkt? „Jak długo chce wynajmować?”. Więc tak jak pewnie wiecie już, wszystkie umowy mamy do 31 sierpnia. Tak sobie ustaliliśmy, większość osób ma ustawione do 30 września. A my 31 sierpnia i musi spełniać te warunki ktoś. Nie ma takiej opcji i od razu mówimy, no nie od razu mówimy, lepiej odczekać chwilę i dopiero wtedy powiedzieć, że może ktoś znaleźć kogoś na swoje miejsce a jeżeli nie znajdzie to musi płacić, a jeżeli znajdzie to w porządku. My musimy te osoby wtedy zaakceptować, czyli najemca znajduje kogoś na swoje miejsce. Musimy tego kogoś zaakceptować i dopiero możemy podpisać umowę i zerwać z tamtą.

W każdym razie jeszcze coś chciałem dopowiedzieć. Zadawajcie pytania na bieżąco, będziemy się starali odpowiedzieć jeżeli macie tutaj jakieś wątpliwości. Natomiast jeżeli chodzi o umowę podpisywaną z rodzicami i studentami to też warto, można podejść do tego inaczej, że to rodzic podpisuje umowę z nami i jest zobowiązany natomiast my zezwalamy na to, żeby zamieszkiwał w danym mieszkaniu student. I to też jest okej. My wynajmujemy w tym szczycie, to chciałem wcześniej powiedzieć, czyli wtedy ludzie płacą trochę więcej za najem na cały rok, więc jeżeli ktoś sobie zmienia na przykład, że chciałby na przykład do kwietnia, to ponosi odpowiedzialność za cały okres najmu. Więc czasami ludzie się głowią jak to rozwiązać i wtedy jeżeli ktoś się poważnie nad tym zastanawia, jest dobrym najemcą, to mówimy że jak znajdzie kogoś na swoje miejsce, ale te 50 zł taniej, to po prostu dopłaci 50 zł za każdy miesiąc i się wyrówna. My dostaniemy swój czynsz, on zapłaci stosunkowo niewiele, a sceduje umowę na kogoś innego.

Piszcie w komentarzach, mam nadzieję, że to co do tej pory powiedzieliśmy jest dla Was jasne i klarowne. Ok, idziemy dalej. „Gdzie poprzednio wynajmował i dlatego się wyprowadził”. To też jest bardzo ważne, bo czasami też zdarzają się osoby, które stoją w drzwiach z torbami i chcą się nagle, nagle wprowadzać. To zazwyczaj może być to niepokojące, bo ile rozumiemy, że jest to osoba która nagle dostała pracę w Warszawie i musi w ciągu dwóch, trzech dni znaleźć mieszkanie, o tyle czasem może być to niepokojące bo zdarzyło nam się, że jedna pani która nagle musiała wynająć mieszkanie, i bardzo ładnie nam się sprzedała, zazwyczaj ta historia wygląda tak, że ci najemcy mówią, że właściciel nagle sprzedał mieszkanie i nagle musiałem się wyprowadzić. Największe były kłopoty z tą najemczynią, która się tak sprzedała, po prostu przestała po pierwszym miesiącu płacić. I tutaj też trzeba zawsze być takim szpiegiem i wypytać tą osobę czy rzeczywiście ten właściciel sprzedał. I nie wpuszczać takich osób do mieszkania nawet jeżeli mówią, że nie mają gdzie mieszkać. Nawet jeżeli mówią, że tam się wszystko wali i pali, że ten pokój to mieszkanie jest ostatnią deską ratunku, na świecie, na rynku, na zawał, na zabój, okej. Na spokojnie wszystko. Jeżeli majcie dużo więcej niż 20 mieszkań do wynajęcia, 20 pokoi do wynajęcia, zawsze miejcie opcje sprawdzonych, tanich noclegów, tanich hosteli w okolicy, bo jeżeli ta osoba u was nie wynajmie, to żebyście mogli ją wysłać do takiego miejsca. Żeby mogła sobie tam za 40 czy 50 zł na tą noc następną. Bo nie z każdym współpracujcie.

Kolejny punkt bo ten cały na żywo będzie trwał tylko 15 minut, więc zostało jakieś minus minuta, nie 12 dopiero, więc kolejny punkt. Czy pali papierosy i czy pije alkohol. Jeżeli pali to go skreśla, nawet jeżeli mówisz że ja będę palił tylko na trasie, czy tylko na zewnątrz, sporadycznie. Według naszego doświadczenia jak ktoś pali to będzie palił w pokoju, a nawet jak nie pali to jest dokładnie ten sam efekt. Także w sumie nie chcę wnikać w to czy on tam pali czy nie, ale pokój jest zasmrodzony. Jeżeli chodzi o picie alkoholu no to jeżeli ktoś sobie sporadycznie coś wypije, raz na tydzień, rzadko pije, to w sumie taki klientów szukamy. Jeżeli ktoś mówi, że w ogóle nie pije to jest duże prawdopodobieństwo że kłamie i to już jest podejrzane.

Tutaj mamy pytanie od Tomasza. Czy określacie minimalny okres najmu. U nas umowy są do 31 tak jak mówiliśmy. Umowy są na rok. Dlaczego? Dlatego, że jeżeli przeskoczy na kolejny rok i część osób się wyprowadzi a część osób z nami zostanie, to po prostu z kolejnymi najemcami możemy wprowadzać podwyższoną stawkę. Czyli podwyższamy sobie ten czynsz najmu. Bez jakichś tam większych problemów. Średnio 6- 13% procent rocznie na każdej dzielnicy na każdej dzielnicy możemy podnosić czynsze najmu. Dlatego to jest tak ciekawe. I raczej dobry model. Przy umowach na okres krótki, taki roczny kiedy nam się najemcy zmieniają, tutaj nie ma problemu, nie ma zgrzytów. Jeżeli mamy najemców na miesiąc to jest za dużo roboty i byśmy nie chcieli w to bawić przy 70 najemcach, bo wyobraźcie sobie, że macie 70 najemców, którzy wam się nagle wymieniają. Za dużo urodzaju. Klęska urodzaju.

Trzeba by na krótkoterminowe stawki przejść. Tutaj Paweł się jeszcze pyta jak brzmi zapis w umowie, że jest to umowa do 31.08. Jest to umowa terminowa do 31 -go, do końca właśnie sierpnia. I jeżeli ktoś chce dalej z nami współpracować to wcześniej wysyłamy maile, z zapytaniem czy chce dalej współpracować, czy podpisuje umowy i albo ją przedłużamy albo się rozstajemy. W naszej umowie nie zapisu, nawet wprost jest napisane, że nie można tej umowy zerwać. Już nie pamiętam, ale nie przewidujemy. Jest cesja. Jest cesja na inną osobą. Ale cesji nie trzeba zapisywać w umowie. Bez możliwości wypowiedzenia, chyba tak jest zapisane. Kolejny punkt: „Czy jest w stanie wpłacić depozyt i czynsz za pierwszy miesiąc przed wydaniem kluczy”. Zgodnie z procedurą u nas jeżeli ktoś się zdecyduje na pokój to wpłaca zadatek. Który wynosi 200 do 300 zł. Tak, jeżeli akurat przyszedł i powiedział „Ok, ja biorę, ale muszę pójść do bankomatu” i przyjdę jutro podpisać umowę. Żebyśmy podpisali umowę, żeby zaklepać tą umowę, to wpłaca 200 zł. I po podpisaniu wydajemy klucze. To może tak, przed wydaniem kluczy on musisz wpłacić wszystko, czyli za cały miesiąc, plus zadatek plus ryczałt na opłaty. Jeżeli jest tak, że na przykład zawiera umowę 2 dni przed nowym miesiącem to musi też za te 2 dni zapłacić, czyli my ułamki sobie liczymy. I bardzo często robimy też tak, że jeżeli jest trzy, cztery dni nawet pięć dni września już minęło to my i tak mówimy „zapłać za cały miesiąc” tylko dlatego, że ludzie się na to zgadzają, więc tak robimy, dobra.

Paweł pyta się czy zawieramy umowę rezerwacyjną na najem pokoju. Nie. Z tego względu, że jest jedynie umowa najmu, a umowy rezerwacyjne to już po prostu byłoby stworzenie dodatkowej papierologii, więc zadatek jest dla nas umową rezerwacyjną. Dajemy tej osobie potwierdzenie wpłaty. Więc ona ma fizyczny dowód, że przekazała te 200 zł. My rozliczamy się spółka z o.o. Więc to nie jest tak, że to idzie do kieszeni. Ma fizyczny dowód wpłaty, od kogoś. Od nas albo od naszego pracownika ale raczej od naszego pracownika. I wie, że to nie jest jakieś naciąganie go na stówę. Natomiast trzeba jeszcze wyraźnie zaznaczyć, że ten zadatek przepadnie jeżeli ktoś się rozmyśli z jakiegokolwiek powodu. To jest coś na co trzeba zwrócić uwagę. Mieliśmy takich agentów, że wzięliśmy zadatek, tak to nazwaliśmy, ale nie powiedzieliśmy tego i później ktoś się rozmyślił i żądał od nas zwrotu 200 zł. I to spora kłótnia z tego wyszła, dlatego od razu z góry zaznaczamy to. Czy przeczytał regulamin mieszkania i zamierza się do niego dostosować. Bo wiecie Państwo, to też jest tak, że część osób, jeżeli ma, jeżeli w chwili ma potrzebę nagłą i potrzebują sobie naprawdę z dnia na dzień wynająć to obiecają wam, że tak, jasne, będziemy sprzątać, będziemy się grzecznie zachowywać i wszystko Wam obiecają. Natomiast, jeżeli wyraźnie mu przeczytacie co jest umowie, że na przykład podstawą do wypowiedzenia najmu może być to, że nie sprząta, albo to, że zrobi imprezę w mieszkaniu i przyjedzie policja. Trzeba to wyraźnie powiedzieć, wyraźnie wyartykułować. I to w trybie natychmiastowym, a tryb natychmiastowy znaczy z dnia na dzień i trzeba to przedyskutować, poważnie, poważnie. To wtedy część osób nam tutaj się wykrusza i nie ma co żałować takich osób, bo może być bardzo rozrywkowo z nimi. Nie dość, że imprezowo to „nie sprzątaniowo”.

I przechodzimy do ostatniego punktu. Czy zdajesz sobie sprawę. Że nieprzestrzeganie postanowień umowy może mu zostać wypowiedziane w trybie, umowa może mu zostać wypowiedziana trybie natychmiastowym. Bo to jest bardzo ważne, bo oni i tak, jakby to powiedzieć, Ci źle życzący Wam najemcy i tak sobie powiedzą teraz, że no jasne zgadzam się, a jak będzie jakiś problem to powiedzą „no tak, ale ja później doczytałem kodeks cywilny mnie broni i w sumie to nie możecie mnie wyrzucić i no wiem że zawarłem, no ale prawo i trudno, więc dobra, ale obsiewa się sporą część ludzi, którzy mają przywiązanie do tego co sami mówią. I wtedy jeżeli zawierają taką umowę to będą się jej trzymać. Więc my wywalamy w trybie natychmiastowym jeżeli ktoś się zasłania prawem to to nie ma dla nas znaczenia. Po prostu musimy mieć oczyszczony lokal, jeżeli ktoś się nie stosuje do umów.

Daniel tutaj zabrzmiał jak pełny brutal, natomiast to jest też tak, że jeżeli impreza gdzie jest interwencja policji to następnego dnia przyjeżdża po prostu pracownik i uprzejmie wypowiada jej umowę. I kieruje ich do tego najbliższego miejsca gdzie mają się przenieść i raczej im tutaj nie dajemy prawa do mieszkania do końca miesiąca i nie wiadomo co dalej. Z tego względu, że później jeszcze większe kłopoty mogą być.

A jakby nie chciał wyjść pomimo złamania regulaminu to komornik czy jak go wyrzucić? Nie, moi drodzy. Tutaj trzeba mieć bardzo, bardzo, dobrze przygotować się na takie negocjacje, bo rzeczywiście kilka razy przeprowadzaliśmy takie negocjacje. I zazwyczaj na podstawie negocjacji ta osoba wychodzi, opuszcza lokat itd. Jeżeli nie było bardzo dużych zniszczeń w mieszkaniu, to jako argument podajemy, że po prostu dostanie kaucję. Powiedzmy zrobili imprezę, impreza była trochę za głośno, przyjechała policja, i mówimy im , że koniec współpracy. Oni mówię „nie, nie, nie, nie, nie”. I tak dalej i wtedy najczęściej zależy im na pieniądzach więc pieniądze są dobrym argumentem negocjacyjnym.

To były wszystkie punkty. Jak masz jeszcze jakieś pytania. to ostatni moment. A my powiemy tylko tyle… Pytanie jest jeszcze „jaki inny lokal”. W Warszawie mamy o tyle łatwo, że jest bardzo dużo hosteli i hoteli takich naprawdę tanich. Jeżeli wrzucicie zapytanie na booking.com czy na airbnb, to zobaczycie, że można znaleźć już w Warszawie nocleg, łóżko od jakichś 20 zł. To jest jakaś najtańsza opcja, natomiast przyzwoity pokój pewnie już od 50 zł w przyzwoitej dzielnicy można znaleźć. Więc to jest coś na co raczej każdego stać. I nie robimy tak, że zapewniany jakieś lokale socjalne, nie. To jest za dużo zabaw na pokoje wynajem średnioterminowy, bo to nie jest ani krótki ani długi termin. My to nazywamy średnioterminowym. Roczny z jednomiesięcznym terminem wypowiedzenia. I tutaj trzeba być dosyć restrykcyjnym bo inaczej najemcy będą roznosić mieszkania.

Dobra pamiętajcie, że zawsze możecie, że nie przewidzicie wszystkich ryzyk z tym związanych z najmem i że trzeba mieć spory zysk na najmie, żeby w ogóle się za to zabierać. Żebyś nie robili tak na styk, że o trochę mi wpłynie, bo na tym się przejedziecie i będziecie za dużo pracować przy obsłudze najmu. Zdecydowanie to musi być powyżej 700 zł żeby mówić o dobrym najmie. Z każdego mieszkania przynajmniej 700 zł, z kawalerek również. Tak trzeba to liczyć.

Strony, osoby i tematy wymienione w artykule:

  • Agnieszka Piesto
  • Daniel Piesto
  • Inwestowanie w nieruchomości
  • Książka: „Pierwsze 100 inwestycji w nieruchomości”
  • Kupno nieruchomości
  • Negocjacje ceny
  • Pieniądz w czasie
  • Remonty nieruchomości
  • Rynek wtórny
  • Warszawa
  • Wyszukiwanie okazji
  • Zarabianie na nieruchomościach