konsultacje z Danielem Piesto

Namzalezy.pl Merytoryczne źródło informacji

– Daniel Piesto. Przedsiębiorca, inwestor, ekspert do spraw rynku nieruchomości, współautor kanału „Państwo Piesto”. Dzień dobry.
– Dzień dobry Państwu.
– Stopa referencyjna wynosi już ponad 5%. A inflacja niezmiennie wysoka. To pewnie w czerwcu zobaczymy stopę referencyjną na poziomie co najmniej 6%. Pytanie czy zatem na rynku nieruchomości pali wam się wszystkim grunt pod nogami?
– Nie wszystkim, ale tak. Wielu osobom pali się grunt pod nogami i myślę, że 6% to nie będzie maksimum tylko będzie jeszcze … stopy wszystkie procentowe będę musiały być podwyższone jeszcze bardziej. I niektórzy już to odczuwają. To znaczy są już osoby, które są na granicy wytrzymałości budżetowej, że tak powiem. Zarówno osoby fizyczne jak i podmioty gospodarcze. Ja mam ten komfort, że mam dobry stosunek przychodu z najmu do kredytu. Może dlatego że dosyć wcześnie zawierałem te kredyty i po prostu są na niewielkie kwoty w proporcji do zysku z najmu. Także ja nie mam takiej obawy a mimo to wzrosły mi raty o 5000 zł. Także teraz płacę 5000 zł więcej miesięcznie. Co więcej to jest tak, że jak sobie zobaczymy na strukturę tej raty (ja mam w tym momencie cztery kredyty) także jak patrzę na tę strukturę to o wiele większy procent w tym momencie zajmują odsetki. A kapitał jest o wiele mniejszy nawet nominalnie. Czy jak wcześniej płaciliśmy powiedzmy pół na pół czli raty kredytu 2000 zł to 1100 zł odsetki a 1100 zł to była spłata kapitału.
– To oczywiście bardzo mocno zależy od tego na ile zawieramy kredyt. Ale jeżeli jest na 25 lat to można przyjąć że tak było. A w tym momencie zdarza się tak że 3500 zł wynosi rata, a rata kapitałowa tym wynosi już nie 1000 a na przykład 500 zł. Czyli spłacamy coraz mniej kredytu.
– Tak. Ja tylko doprecyzuję, że miałem na myśli to że pewnie 6% to zobaczymy już w czerwcu. Co najmniej 6%. A czy zatrzymamy się na siedmiu, ośmiu, nie wiem, dziewięciu … bardzo różne są te prognozy. Zobaczymy. Jak uważasz czy wobec tego co się dzieje wciąż warto interesować się inwestowaniem w nieruchomości?
– Jeżeli ktoś musi długo to tak. Jeżeli ktoś chce szybko dorobić no to niech szuka szczęścia w spekulacji albo w ogóle w kasynie. Jeżeli chodzi o nieruchomości to jest zawsze gra długoterminowa. Ja tutaj nie obawiam się tego że zakończy się rynek inwestycji w nieruchomości. To się na pewno nie wydarzy bo nieruchomości będą cały czas na rynku. Będzie obrót nimi. Nie ma takiego scenariusza w którym
totalnie to zamiera. Na dłużej niż miesiąc tak jak było w przypadku marca. Bo wybuchła wojna, to bardzo nietypowa sytuacja. Można powiedzieć, że może też rynek zamrzeć w związku z tym że państwo wprowadzi obostrzenia w związku z jakimiś niewidzialnymi chorobami cywilizacyjnymi. Istniejącymi jak najbardziej chorobami ale może mniej szkodliwymi niż rząd zapowiadał.
– No to jak najbardziej jest to możliwe. Ale jeżeli chodzi o sam rynek to on zawsze będzie istniał. Zawsze będzie podaż i popyt. Coraz mniejszy będzie popyt i będzie rynek kupującego. Także spodziewam się tego, że ceny nominalnie mogą nawet spadać trochę. Na przykład 10% w skali miesięcy czy lat, ale przede
wszystkim realnie wartość nieruchomości będzie w najbliższym czasie spadać. Stopy procentowe są zdecydowanie najsilniejszym wskaźnikiem, czynnikiem, który ma wpływ na ceny nieruchomości. Zdecydowanie ze wszystkich innych wgrywają stopy procentowe i Polacy byli oszukani przez radę polityki pieniężnej, przez rząd w ten sposób, że „nie będzie inflacji”. Czyli kłamali wielokrotnie, ale co jeszcze
gorsze mówili, że nie będą podnosić stóp procentowych. Na pewno. Więc ludzie często z niewielkim wykształceniem finansowym, bo nie ma takiego wykształcenia jakby publicznego, więc większość osób się nie interesuje. Ludzie brali kredyty, które teraz będą ciążyć na całym ich życiu. I bardzo możliwe, że będzie dużo, na pewno będzie dużo bankructw. Po prostu upadłości konsumenckich w najlepszym wydaniu.
W gorszym to po prostu długów, które się składa latami. To strasznie obciąża psychikę według badań odpowiada to za większość samobójstw. Długi. Także myślę, że będzie pod tym kątem bardzo źle i we wszystkich krajach było mniej więcej tak samo. To znaczy jak wybuchła „Korona” pandemia to rządy obniżały stopy procentowe jeżeli mogły. W sensie banki centrale oddziały to jak mogli.
– Wprowadzali obostrzenia jednocześnie i jak się obostrzenia skończyły albo troszeczkę je poluzowano, to wtedy zaczął się ruch na rynku. W związku z tym dodrukowane pieniądze w międzyczasie nagle zaczęły powodować inflację we wszystkich krajach. Więc teraz stopy procentowe są podnoszone we wszystkich
krajach bez wyjątku. Nawet w Stanach Zjednoczonych. Wiadomość z przedwczoraj, może z piątku bo przedwczoraj była sobota. Z piątku. FED podniósł stopy procentowe i docelowo zamierza podnieść na 2,9% z 0,25%. Także, oni informowali o tym, że będą podnosić stopy procentowe. To było wiadomo już jesienią, już latem że będą takie ruchy. A u nas było tak że jeszcze we wrześniu mówił profesor
Glapiński,że nie będą podnoszone stopy procentowe po czym było spotkanie i podniesiono stopy procentowe.
– W międzyczasie udzielono bardzo dużo kredytów. O wiele więcej niż powiedzmy o 15% więcej niż w innych latach. Czyli w 2020 w 2021 udzielono więcej kredytów niż zwykle. I to jeszcze trzeba uwzględnić, że też właśnie w lutym i marcu 2020 kompletnie zamarł rynek. Także bardzo dużo osób wzięło kredyty bo była niska stopa procentowa.
– O cenach nieruchomości myślę jeszcze porozmawiamy później natomiast dopytam jeszcze trochę o to inwestowanie. Otóż. Czy zgodzisz się w takim stwierdzeniem, że te ostatnie lata to było ewidentnie Eldorado jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości w Polsce. Tani kredyt. Non stop rosnące ceny.
Wiadomo. Łatwiej się osiąga sukces na rynku, który cały czas rośnie. I, że teraz to Eldorado się wprost kończy.
– Nie zgadzam się z tym. To jest osobiści moja opinia. O wiele lepiej mi się inwestowało w 2011, 2012, 2013, 2014 i 2015 roku niż podczas tych dużych wzrostów cen nieruchomości. Dlatego, że wtedy pozyskanie nieruchomości po cenie znacząco poniżej średniej rynkowej na przykład za 50% średniej albo za 30%
średniej ceny było jak najbardziej możliwe i proste. I powtarzalne. Więc na tej powtarzalności można było zbudować powtarzalny biznes. Albo w związku z tym można było go skalować. W przypadku wzrostu cen oczywiście to też jest możliwe. Bo wszystkie ceny rosną więc można to zrobić tylko tyle, że to jest spekulacja. I nigdy nie wiemy kiedy te wzrosty się zakończą. A głosy powiedzmy pierwsze, takie wskaźniki, że ceny mogą już tak nie rosnąć pojawiły się w 2019 roku. Ja wtedy mówiłem, że na wszystko wskazuje na to że ceny zatrzymają się. Przynajmniej wzrosty. Może nie będą spadać ceny ale zatrzymają się wzrosty. I wtedy było to masowe obniżenie stóp procentowych. Przy w sumie złej sytuacji gospodarczej.
Także ja wtedy interesowałem nadal dużo, ale już o wiele mniej chętnie. Niechętnie inwestowałem przy dużych wzrostach. Wtedy jest tak zwany „mall invesment”. Czyli inwestycje które są podejmowane bez pełnej wiedzy. Nieodpowiedzialnie można powiedzieć. I tacy ludzie są nagradzani na takim rynku. Bo oni i tak zarabiały i później z powrotem ładują pieniądze. Po prostu kupują za drogo a i tak zarabiają.
– W przypadku spadków cen oni oczywiście są bardzo brutalnie karani. I tego bym się spodziewał w przeciągu najbliższego właściwie roku. To znaczy będzie dużo głośnych bankructw. A także jeszcze więcej cichych bankructw. Ludzi, którzy mieli nieruchomości włożyli bardzo dużo pieniędzy, ale zrobili to pod korek. Za drogo kupili. Nie zamierzali nawet zwiększać wartości tej nieruchomości tylko liczyli, że „tu
jeszcze wzrośnie, tu 7%, tu wytarguje 5%, tak naprawdę już mam 12% także mogę kupować i zarobię”. Pracowali na bardzo małej marży. Nie wszyscy, ale takie grzechy popełniali inwestorzy. No niestety teraz przyszedł czas na bolesną lekcję.
– Jeżeli chodzi o mnie to ja przymierzam się do grubych inwestycji tak powiedzmy za pół roku będę już analizował nieruchomości a za rok za rok, za dwa będę najwięcej inwestował. I wtedy jeszcze ceny będą spadać będzie bardzo duży pesymizm na rynku. A za jakieś dwa-trzy lata już będą rosnąć nadal wolniej niż… powiedzmy tak jak inflacja będą rosnąć. I wtedy ja będę się kapitalizował. Może później.
– Ciekawe tezy. Szczególnie, że wybiegasz tutaj dwa trzy lata do przodu a tak naprawdę nie wiemy co się wydarzy. W ostatnich miesiącach zaskoczyła nas na przykład wojna. Jak ustosunkujesz się do takiego częstego zarzutu, że co innego mam mówić człowiek w branży nieruchomości jak nie to, że generalnie z
nieruchomościami będzie dobrze. To tyczy się oczywiście każdej branży. Często widzowie zwracają uwagę, że na przykład ktoś od giełdy mówi, że giełda będzie rosnąć. Od krypto, że krypto będzie rosnąć. Ciebie pytam o nieruchomości, że to takie zaklinanie rzeczywistości przez człowieka z tej branży.
– Cóż. Ja nie mówię, że będzie dobrze. Ja mówię, że będzie bardzo źle. To będzie bardzo dużo ludzkich dramatów. To się zbliża. I też jak mówiłem w tym 2018 roku… nie w 2019 roku mówiłem o tym, że ceny nieruchomości się zatrzymają, nie będzie wzrostów. Mówiłem, to bo tak uważałem. I zawsze mówię to co uważam, chyba że ugryzę się w język gdzieś w towarzystwie. Jak chcę o kimś coś powiedzieć.
To wtedy. Ale nie mam żadnego powodu żebym ja tu kłamał, naginał rzeczywistość żeby nie wiem, żeby po prostu mieć większą oglądalność albo żeby sprzedać szkolenie czy coś takiego. Nie. Zwłaszcza, że zwróćcie uwagę. Są szkoleniowcy którzy mówią, że jak są wzrosty to są najlepsze warunki do inwestowania jak nigdy tak nie uważałem i nigdy tak nikomu nie mówiłem. Co więcej mówiliśmy „nigdy nie
bierzcie kredytów”. Razem z żoną mówiliśmy bo ja prowadzę biznes razem z moją żoną Agnieszką. I my zawsze mówiliśmy „Nigdy nie bierzcie kredytów pod korek. Zawsze bierzcie sobie, lepiej wolno rosnąć organicznie niż zrobić jakiś strzał życia na nieruchomościach”.
– No tak, oczywiście. Powiedziałeś tutaj że ten najbliższy rok może dwa trzy lata mogą być trudne, ale parę minut wcześniej powiedziałeś też że generalnie to ciągle będzie rynek do inwestowania, że długoterminowo to nie powinno się tu nic stać.
– Tak. No bo nie ma innej opcji. Dlatego, że ludzie nie obrażą się na nieruchomości w tym sensie, że zaczną mieszkać na Księżycu. Albo w namiotach tylko dalej będę potrzebować tych nieruchomości. A to znaczy, że będą nimi obracać. Więc będą okazje inwestycyjne. I będzie można podnosić wartość tych
nieruchomości. Oczywiście stopy procentowe teraz są podnoszone. teraz jest bardzo duży pesymizm wśród osób, które się tym zajmują. Ale to też może się zmienić za parę lat. Zawsze giełda przesadza jak to się mówi. Względem rynku. Zawsze ci którzy zajmują się spekulacją i zastanawiają się w ogóle jak będzie wyglądała przyszłość to bardzo często przesadzają w swoich recenzjach. Więc ja uważam, że będzie bardzo źle. Ale później na 100% rynek wróci. W dłuższej perspektywie musi tak być. Jeżeli ja zamierzam inwestować w nieruchomości w okresach dwa, trzy lata to chcę tak zacząć za jakiś rok, żeby za trzy, cztery lata wychodzić z inwestycji. 
– Dopytam o dwa wydaje mi się bardzo istotne czynniki dlatego co może dziać się z nieruchomościami w ciągu najbliższych tych według Ciebie dwóch, trzech lat. Pierwszy czynnik. Co z Ukraińcami? Kilka tygodni temu większość myślę myślała, że no będą masowo wykupować mieszkania. Kupować mieszkania w
Polsce. Dzieje się to czy niekoniecznie?
– Ukraińcy z roku na rok coraz więcej wykupują nieruchomości w Polsce i myślę że to będzie tendencja która utrzyma się na przykład 10 lat. Bardzo długo.
– Ale czy to jest w stanie realnie wpłynąć na ceny czy te ich transakcje to tam będzie nie wiem 1% rynku czy 2%.
– Nie jest w stanie wpłynąć na rynek. To jest może 1% tak jak mówiłeś. Także będzie tego coraz więcej. Tak samo będzie coraz więcej funduszy inwestujących w nieruchomości na najem. Będzie tego coraz więcej, ale znów to nie jest na tyle duże zwiększenie popytu, żeby to miało cokolwiek zmienić przy tak wysokich stopach procentowych.
– I drugi czynnik. Jak myślisz czy szeroko rozumiana branża deweloperska jest w stanie przy populizmie pewnie niektórych partii politycznych i takim wsparciu oddolnym, wylobbować jakieś wsparcie dla młodych ludzi na zakup mieszkania. Może bez wkładu własnego, różne dopłaty, inne takie, żeby podtrzymać popyt na rynku.
– Mam szczerą nadzieję, że nie. I z tego co wiem to branża deweloperska nie jest tak bardzo zgrana. Nie jest tak, tak dobrze ze sobą nie współpracuje jak branża bankowa. Więc też i lobby jest słabsze. Ono raczej działa na poziomie gminnym i powiatowym. Kiedy trzeba uchwalać miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Wtedy jak najbardziej istnieje lobby deweloperskie. W przypadku
ustaw być może, śledzę takie ogłoszenia prasowe i są ludzie którzy specjalizują się, dziennikarze którzy specjalizują się w takich przestępstwach. Można powiedzieć. Które polegają na tym, że dochodzi do korupcji aby coś zmienić w kwestii prawa deweloperskiego. Natomiast nie zauważyłem, żeby to był jakiś masowy ruch, żeby można było powiedzieć, że deweloperzy tu zmienią cokolwiek. I nagle ceny
będą dalej rosnąć. Stopy procentowe to jest tak silny czynnik, że nie ma szans na to. Tak samo ci Ukraińcy. Oni nie będą przecież masowo kupować nieruchomości tu. Tylko dopowiem. Oni przyjechali tutaj. Teraz zmienili swój twój styl życia. Można powiedzieć na taki jak Polacy mieli w Anglii. Czyli dalej byli związani z Polską, ale pojechali do Anglii zarabiać. I jeszcze nie byli zdecydowani. Także docelowo
większość Polaków wróciła i nadal wracają Polacy. Z Anglii. I myślę, że z Ukraińcami będzie dosyć podobnie. Duża część zostanie, ale jednak większość wróci na Ukrainę. I to też widać po świętach. Które ostatnio były. Ci Ukraińcy w dużej mierze wrócili na Ukrainę na święta. Czyli to nie jest tak, że oni tam są zagrożeni działaniami wojennymi i po prostu nie mają gdzie mieszkać bo domu został wyburzony i tak dalej. Tylko może z obawy, może ze względu na pewne benefity państowe, może wtedy jeszcze nie było benefitów ale teraz już wiadomo, że są. To Ukraińcy przyjeżdżają tutaj. Czerpią z tego korzyści. Bo jest im tak wygodnie. I nie można im powiedzieć, że to jest coś złego. Nie można im zarzucić niczego. Bo każdy z nas tak postępuje. Jeżeli możemy za darmo, za niewielkie pieniądze pojechać do bogatszego kraju i
dostajemy od razu benefity wszystkie na dzień dobry, no to czemu z tego nie skorzystać. A i tak moje centrum życia może pozostać tam gdzie było do tej pory.
– Dobrze, to co z tymi cenami? Bo bardzo ostrożną jest prognoza mówiąca, że ceny mogą spadać realnie. Ty pokusiłeś się nawet o prognozę, że nawet nominalnie. I takie moje pytanie kontrujące. Dlaczego miałbym Ci uwierzyć? Bo o tym, że bańka pęknie słyszymy już od 2018 roku, 2019, od 2020 roku to już mówili, że teraz już na pewno. Potem 2021. Mamy 2022 no i dlaczego teraz w końcu te ceny mają nominalnie zacząć spadać. Co się takiego wydarzyło? Tylko te stopy?
– Po kolei. Tak jak wspomniałem zacznę od tego naj oczywistszego, czyli wysokie stopy procentowe powodują zmniejszenie zdolności kredytowej. Bo mają wpływ na WIBOR. Co przekłada się na to, że jeżeli liczymy ratę kredytową, zdolność kredytową wyliczamy na podstawie tego jaką ratę mogę spłacać, w
procencie do wszystkich moich dochodów, to po prostu mogę kupić, mogę wziąć mniejszy kredyt. W tym momencie. Więc mniej osób w ogóle stać na zakup mieszkania, więc popyt z tego powodu spada. Drugi czynnik to jest taki, że wprowadzono szereg regulacji, które zmniejszają zdolność kredytową w inny sposób. Na przykład wyliczając zdolność kredytową tak jakby były brane kredyty na 25 lat
nawet jak są brane na dłuższy okres. Przez to, że WIBOR jest liczony jakby był o 5 punktów procentowych wyższy. Więc to też znacząco zmniejsza zdolność kredytową. 
– I widzimy ogólną tendencję do ograniczania zdolności kredytowej od lat. Jednocześnie widzimy dużą tendencję na przykład do liberalizacji obrotu nieruchomościami od dwóch lat. Także można powiedzieć po działaniach rządu, przewidzieć jakie będą w przyszłości ich kolejne działania. Jeżeli chodzi o kredyty na
razie wszystko prowadzi do tego, że jeżeli ktoś wcześniej miał zdolność kredytową na przykład na pół miliona złotych to teraz może sobie pozwolić na kredyt na poziomie 280 000 zł 260 000 zł.
– No to siłą rzeczy.
– Ja mogę tylko potwierdzić, mogę tylko potwierdzić i dodać że rzeczywiście już w liczbach i statystykach widać bardzo wyraźne załamanie na przykład wniosków o kredyt do banku. To jest nawet 30- 40% miesiąc do miesiąca.
– Tak. Trzeba jeszcze wziąć poprawkę na to, że właśnie rynek zamarł bardzo mocno po wybuchu wojny. Później było tak, że ci ludzie którzy mieli brać kredyty, jeszcze chcieli na starych warunkach, więc był jeszcze miesiąc dobry. Spodziewam się tego, że będzie po prostu mało kredytów udzielanych.
– Zapytam jeszcze o, wydaje mi się interesujący wątek z ostatnich chyba dwóch trzech tygodni. Otóż obserwuje w polskim internecie, coraz częściej, w przeróżnych miejscach, takie „plotki”, „nie plotki”, że Polacy coraz bardziej interesują się kupnem nieruchomości inwestycyjnych w Hiszpanii. Czy rzeczywiście coś jest na rzeczy? Czy to się dzieje? I dlaczego jeśli tak.
– To się dzieje. Nie tylko w Hiszpanii, ale faktycznie najwięcej osób kupuje w Hiszpanii. Ze względu na obawę przed wojną. I ze względu na to, że Hiszpania jest takim pięknym krajem i byli tam na wakacjach. I w związku z tym chcą mieć taką bezpieczną, piękną przystań. I cóż. Ja osobiście uważam, że to jest błąd.
Dlatego, że inwestowanie z dala od miejsca własnego zamieszkania, od centrum życiowego jest po prostu mniej opłacalne. Wyłączając inne czynniki. Jeżeli byliśmy na wakacjach w Hiszpanii albo gdziekolwiek. W Chorwacji nam się spodobało. To mamy naturalną potrzebę psychologiczną, udowodnioną naukowo, do zakupów. Niekoniecznie nieruchomości. Po prostu więcej wydajemy w miejscach w których spędzamy wakacje. I to jest pewna psychologiczna pułapka. Teraz jest dodatkowy argument, czyli ta wojna obawa przed tym czy w Polsce nie będzie, nie będzie jakiś może nawet nie działań wojennych, ale na jakiejś większej zawieruchy gospodarczej. A prawdopodobnie będzie za chwilę. Także chcą uciec do Hiszpanii. W Hiszpanii są najwyższe koszty transakcyjne nieruchomości. Zwłaszcza droższych. Które
dochodzą do 16%. PCC samo może wynosić 10%. Więc kupujemy nieruchomość i na dzień dobry tracimy bardzo dużo pieniędzy. Później jak sprzedajemy tą nieruchomość, też mamy koszty. Jest jeszcze taki argument, o tym ocupandos. O tym, że w Hiszpanii mogą po prostu lokatorzy zabrać mieszkanie, dom, ale uważam, że on jest wadliwy. Dlatego, że w Polsce również może jakieś ocupantos się pojawić.
I polska ustawa o ochronie lokatorów jest bardzo, bardzo niekorzystna dla właścicieli. Więc pod tym kątem jest to porównywalne z Hiszpanią. Innymi słowy, gdybym nie mieszkał w Polsce albo w Hiszpanii to bym nie inwestował ani w Polsce, ani w Hiszpanii. Na pewno. Ale jeżeli mieszkamy w Polsce to możemy poznać rynek prawny. Rynek nieruchomości i poznać również otoczenie prawne. Co jest bardzo
ważne. Wydaje się czasami, że nawet inwestując w jakimś kraju gdzie są niskie podatki, że to jest dobra decyzja. Później się okazuje, że są jakieś przepisy o których nie wiedzieliśmy i mamy dodatkowe koszty. Wiem, bo mam znajomych którzy przejechali się bardzo surowo na zakładaniu spółki w Estonii. Okazało się, że tam są pewne przepisy których nie ma w Polsce. I nikt na to nie wpadł. I dostali grzywnę. Z tych powodów najlepiej inwestować tam gdzie się mieszka.
– Myślę, że większość widzów, najczęściej mówiąc „nieruchomości” ma z tyłu głowy mieszkania, ewentualnie domy. Ty wspólnie z Agnieszką Piesto już od chyba wielu miesięcy w jakiś sposób promowaliście czy mówiliście o gruntach również. O działkach. Jak patrzycie na ten rynek teraz wobec tego co się dzieje. Wobec tych wszystkich trudności, które będą dotykały rynek nieruchomości.
– To taka ciekawostka. Około 16% wszystkich kredytów jest udzielanych na zakup działki i dalszą budowę. Ale ja byłem w szoku, bo wydaje mi się że branie kredytu na zakup działki jest bardzo ryzykowne. To jest inwestycja, która dłużej trwa niż obrót mieszkaniami czy nawet kamienicami. Także trzeba się z tym liczyć, ale jest też bezpieczniejsza. Ceny gruntów rosły przez lata wolniej niż mieszkań. I jeżeli były spadki to na gruntach były one albo niezauważalne, albo były jeszcze mniejsze niż spadki cen mieszkań. Także jest to pewien stabilny wzrost, który średnio w przeliczeniu na dekady przebija inflację. Jeżeli mówimy o kupnie działki, żeby dodać do niej wartość. Na przykład podzielić działkę to możemy mówić o bezpiecznym
zwrocie z tej inwestycji. Tylko tyle, że musimy założyć na przykład 3 lata, że tyle trwa inwestycja. Dlatego ja i Agnieszka uznaliśmy, że wpisuje się to nasz taki organiczny wzrost, żeby inwestować w działki. I obróciliśmy już kilkunastoma działkami. To trwało właśnie, tak jak mówiłem. Nie zrobiliśmy jakiś wielkich majątków na tym, ale jeżeli kupujemy działkę za powiedzmy 20 tysięcy złotych i po kilku latach
sprzedajemy ją za 160 (tysięcy złotych) to co prawda długo czekaliśmy. I pewnie na flipach na mieszkaniach byśmy zarobili więcej, ale kupując masz absolutną pewność, że zarobisz. Tylko, że dłużej czekasz. Więc na trudne czasy grunty są najlepsze. I też nie dla każdego. No bo bardzo łatwo się obraca mieszkaniami. Jest duża płynność. A z działkami jest inaczej. Czeka się dłużej na klienta. Przychodzi
klient, później się okazuje, że na przykład ma takie warunki, których nie możemy spełnić. I znowu czekamy na przykład trzy miesiące. I sprzedajemy. Jest wystawione ogłoszenie, które na przykład rok wisi i nikt nie zadzwonił. I nagle ktoś zadzwonił i kupuje. Są zupełnie inne sytuacje niż w przypadku mieszkań. Trzeba się z tym liczyć. No i nie wynajmujemy w międzyczasie. Co prawda grunt jeść nie woła, ale też nie mamy żadnego zysku z dzierżawy. No bo jeżeli dostosowujemy działkę pod budowlankę no to nie bardzo jest to jak wydzierżawić. Ciężko znaleźć jakiegoś najemcę. Jakiegoś sąsiada, który akurat by zapłacił jakiekolwiek pieniądze za to. Więc tego w ogóle nie można brać pod uwagę.
– To na sam koniec zapytam już nie inwestycyjnie a właśnie konsumpcyjnie. Jaka rada chyba wręcz życiowa rada dla ludzi którym stopniała zdolność kredytowa. Z drugiej strony niby mogą oszczędzać, ale dotyka ich inflacja. Też widzą jak rosną ceny materiałów budowlanych. Myślę, że większość zwykłych osób, które po prostu chcą mieć swoje pierwsze mieszkanie jest zdezorientowana.
– Ok. Czyli chodzi o osoby które chcą kupić pierwsze mieszkanie. Nie te które już kupiły. Bo czuję ciężar tego pytania.
– Dla których jeszcze rok czy dwa temu było osiągalne. A teraz po prostu pi pierwsze, bank postawił blokadę. Bo nie masz młody człowieku zdolności. A po drugie, no niby wydaje się, że można oszczędzać tylko przecież te pieniądze topnieją. 
– Tak. To prawda. Jeżeli chodzi o osoby, które zastanawiają się nad kupnem dla siebie to bierzcie pod uwagę czynsz najmu. Czyli to za ile możecie w tym momencie wynająć takie mieszkanie. Takie jakie wy chcecie. Bo może nie jest to dobry czas na kupno nieruchomości. To raz. Więc jeżeli ktoś kupuje i chce kupować dla siebie i ma na to środki, to ja nie widzę problemu, żeby nie kupował w tym momencie. Bo to tak naprawdę jest mało istotne czy ceny spadną troszeczkę czy trochę wzrosną. Na przykład spadną o 15% przez 2 lata a później będę dalej rosnąć powiedzmy jak inflacja. Przykładowo. To nie jest tak istotne no bo alternatywą dla tego jest kupno tej nieruchomości za 2 lata. A w międzyczasie korzystanie z
nieruchomości, która nie spełnia wszystkich naszych wymogów. Więc jeżeli kupujemy dla siebie to patrzymy trochę inaczej niż inwestorzy. Jeżeli jesteśmy inwestorami to najważniejsze jest żebyśmy wiedzieli komu to sprzedajemy. Ja mieszkań w tym momencie raczej nie kupuje. Nie kupujemy z Agnieszką żadnych lokali mieszkalnych w tym momencie. Chyba żebyśmy mieli gotowego najemcę na kwaterę. Bo to nam daje odpowiednią rentowność. Która jest długotrwała i nas wtedy nie interesuje czy cena nieruchomości będzie trochę spadać czy trochę rosnąć. Najważniejsze jest to, żeby wiedzieć. Najlepiej konkretnie znać z imienia i nazwiska osobę, która od nas to kupi. Można sobie ułożyć takie kontakty, że po prostu komercjalizować jakąś nieruchomość. Następnie sprzedawać na rentowności. Co jest bardzo wygodne dla obu stron. Także inwestorzy muszą na swoje uważać a jeżeli chodziło o osoby fizyczne, które nie zajmują się tym i po prostu chcą kupić mieszkanie, cieszyć się swoim mieszkaniem albo domem. Żyć w wymarzonych warunkach, to po prostu zwróćcie uwagę czy nie możecie znaleźć w podobnych pieniądzach czegoś na najem. Tu jeszcze trzeba wziąć pod uwagę to, że w tym momencie ceny, właściwie czynsze wzrosły znacząco. Myślę, że one będą jeszcze przez jakiś czas wysokie i powinny się troszkę unormalizować w związku z tym, że część Ukraińców będzie wracać. Taką mam opinię na ten temat. Na pewno Ukraińcy nie będą masowo wykupywać nieruchomości w tym momencie. Bo to nie jest chyba najlepszy czas na to. Tak mi się wydaje. Nie będzie miało to dużego wpływu.
– Czekamy zatem na komentarze i pytania naszych widzów. Dziękuję.
– Odpowiem. Dziękuję.

Strony, osoby i tematy wymienione w artykule:

  • Agnieszka Piesto
  • Daniel Piesto
  • Inwestowanie w nieruchomości
  • Książka: „Pierwsze 100 inwestycji w nieruchomości”
  • Kupno nieruchomości
  • Negocjacje ceny
  • Pieniądz w czasie
  • Remonty nieruchomości
  • Rynek wtórny
  • Warszawa
  • Wyszukiwanie okazji
  • Zarabianie na nieruchomościach