– Inwestor nieruchomości. Prawnik. Przedsiębiorca. Ale przede wszystkim w kontekście dzisiejszej rozmowy. Osoba, która uważa, że… Daniel czy rynek nieruchomości się, można powiedzieć chyli ku spadkom cen czy raczej. Czy raczej te ceny będą cały czas rosnąć. Jaką masz opinię na ten temat. Powiedz proszę.
– Dzięki Ronaldzie za zaproszenie. Dobrze, że zmieniłeś, bo już mówiłeś tak „chyli się ku upadkowi”. Nie, ku upadkowi się nie chyli. Ale ku spadkom cen myślę, że się chyli jak najbardziej. I mówimy o spadku cen nieruchomości zarówno mieszkań, lokali użytkowych, ale nie nieruchomości gruntowych moim zdaniem. Jeżeli chodzi o czynsze, to spodziewam się tego, że utrzymają się na wysokim poziomie przynajmniej. Bo są na dość wysokim poziomie i myślę, że jeszcze czynsze mogą rosnąć. W związku z tym, że będzie mniejszy popyt na zakup nieruchomości. Prawda? Więc ludzie muszą gdzieś mieszkać więc będą wynajmować. I będzie się to rozkładało, największe pytanie to jak się będzie rozkładało.
To znaczy będą miejsca w których mamy czynsze spadające i mamy miejsca w których czynsze rosną ale generalnie będzie tak, że ludzie będą raczej do dużych miast się przeprowadzać. Taka jest moja teza. Taka można powiedzieć hipoteza badawcza. I mam pewne badania, które mogą to potwierdzić albo ewentualnie przeciwny wniosek można wynieść z nich. Ale zawsze staram się ważyć to. Czyli to nie jest tak, że po prostu „o na pewno będzie tak” i idziemy w to, tylko wyciągnąć jakieś takie wnioski, które pozwolą nam stwierdzić, że no na 60% to jednak ceny spadną.
– Ok. Będę o to pytać. Tak więc jeszcze się tutaj pozwolę tobie rozwinąć. W różnych kwestiach. Ja widzowie drodzy mam tutaj do zakomunikowania tylko w zasadzie jedną rzecz, że to nagranie planujemy z Danielem nagrać gdzieś w okolicach jednej godziny. Gdzieś w połowie prawdopodobnie przerwiemy to
nagranie. I przesuniemy Was na kanał „Daniel Piesto”,w zasadzie „Państwo Piesto”, przepraszam. Bo ty przecież z żoną Agnieszką nagrywasz. Na kanał Agnieszki i Daniela tam będzie dalsza część rozmowy.
Wracając do sedna. Daniel. Ja byłem osobą która jeszcze jakiś czas temu uważała, że ceny nieruchomości będą rosły. Śledzę ten rynek. Były ku temu naprawdę solidne powody dla których ceny mieszkań mogły dalej rosnąć. I jak znam Ciebie, bo znamy się już jakiś czas. Napisaliśmy już nawet książkę razem. „Kryzysoodporni”, prawda?
– Więc z tego co pamiętam ty również byleś osobą, która uważała, że ceny mogą dalej rosnąć. I w pewnym momencie zmieniłeś zdanie. Co na to wpłynęło?
– Powiedzmy, że ja nie mówiłem że ceny będą rosnąć. To raz. Nie mówiłem o tym od kilku dobrych lat, ponieważ od kilku dobrych lat nie byłem tego pewien. A wcześniej byłem. Byłem pewien, były bardzo silne przesłanki. I spodziewałem się, że w 2020 roku nastąpi zatrzymanie wzrostu cen i zmiana polityki monetarnej. Natomiast to co prawda nastąpiło, zmiana taka, ale w jeszcze drugą stronę. Czyli
obniżono stropy procentowe. I choroba „celebryta” spowodowała, że wszystko stanęło na głowie więc całe moje predykcje również. I zastanawiałem się długo co będzie dalej. Natomiast widząc dodruk pieniądza, to już scenariusz sam się układał. Po prostu nie ma ucieczki przed inflacją.
Jeżeli się drukuje pieniądze to prędzej czy później muszą te pieniądze gdzieś uciec. I wtedy nawet z ekspertami dyskutowałem, którzy byli przeciwni takiej tezie. Mówili, że nie będzie inflacji, dlatego, że ten dodruk
pieniądza, on zabezpiecza pewne obligacje korporacji, albo jakichś instytucji finansowych i to wcale nie wyciekają te pieniądze. Tak po prostu na rynek jak w Zimbabwe.
– (…) tam u nich na koncie i leżą. Nie są wprowadzane w rynek. Też tak może być.
– Tak. To był oderwane od rynku. To jest nie możliwe. Nawet jeżeli ja zabezpieczam jakieś obligacje to powoduje, że jakiś podmiot gospodarczy na rynku, na naszym runku jest bardziej skory wydawać swoje pieniądze. Więc to ma wpływ. Jak najbardziej. Tylko tyle, że cały obrót gospodarczy był bardzo mocno sztucznie trzymany przez obostrzenia. Przez nielegalne obostrzenia, które były wprowadzane
w 2020 i utrzymywały się w 2021 roku. Jakie powoli znoszono, to też ten obrót rósł. I szybciej pieniądze trafiały na rynek. Ale to jest jakby to co wszyscy myślę, na twoim kanale w miarę już wiedzą.
Czyli historię mamy odrobioną. I jesteśmy na tym poziomie dzisiaj. Czyli jest czerwiec. I teraz pytanie co przyniesie przyszłość. Czy w ogóle warto kupić teraz nieruchomość. Czy warto wynajmować. Czy warto wyjechać
z kraju albo kupić w Hiszpanii.
– Dojdziemy do tych kwestii. Ja cały czas będę tą śrubę drążyć. Wśród moich znajomych, którzy nie są przedsiębiorcami, gdy był 2020 rok gdy przyszedł wirus „celebryta” z mojej perspektywy oczywiście nie przewidziałem, że będzie wirus, ale już wcześniej śledziłem wskaźniki jak na przykład to, że Niemcy wchodziły w techniczną recesję tuż przed, w zasadzie lutym 2020 roku. Jak ty to odczuwałeś. Dlaczego uważałeś, że powinna zostać zmieniona, jak to nazwałeś „polityka monetarna” w Polsce. Chodziło Ci o podniesienie stóp procentowych prawdopodobnie. Tak, że odwrót od tego taniego pieniądza. Jak ty do tego doszedłeś. Co miałeś wtedy w głowie, że uważałeś, że dzieje się źle.
– Wiesz co, badałem wtedy dużo pamiętam. I wszystkiego z głowy nie przypomnę sobie, ale ten czynnik wtedy który … to właśnie Niemcy, który się wtedy na pierwszy plan pojawiał. Dlatego, że my głównie handlujemy z Niemcami. Można tak powiedzieć, że połowa naszego obrotu zagranicznego to są Niemcy. Jak nie więcej. I w Niemczech handel samochodami, produkcja samochodów jest papierkiem lakmusowym, właściwie nie tylko gospodarki niemieckiej ale europejskiej a może i światowej. Dlatego, że to jest pierwsze dobro, taki towar którego zakup mogę przełożyć jeżeli wiem, że zbliżają się trudne czasy.
I już właśnie listopad, grudzień zaobserwowaliśmy w 2019 roku obserwowaliśmy znaczące spadki konsumpcji, konsumpcji, może to jest złe słowo, nabywania samochodów w Niemczech. Co znaczyło, że w wchodzimy w recesję. I to nie miała być taka recesja, która by powodowała, że jest bezrobocie bardzo wysokie. Może by trochę wzrosło bezrobocie ale możliwe, że już w ogóle nie będzie takich recesji w których jest bezrobocie ze względu na to jak się zmienia demografia i w przyszłości recesje mogą wyglądać zupełnie inaczej.
Jeżeli załamałyby się te łańcuchy dostaw i byłoby tak, że mamy pełne magazyny i składy i place w towarach ale nie ma komu kupować to wtedy wchodzimy w taką recesję techniczną. I koronaświrus, nie wiem czy ci to teraz nie zablokuje reklam na kanale, może to się wytnie, ale choroba celebryta, spowodowała, że rządy podjęły takie kroki, że obniżono stopy procentowe. Co spowodowało oczywiście pobudzenie całej gospodarki. Nie tylko w Polsce ale i na świecie. I przez kolejne dwa lata było eldorado wbrew temu co mi się wydawało.
Wszyscy ludzie, którzy ignorowali te znaki na niebie i ziemi, które można było obserwować od listopada 2019, wyszli na tym lepiej.
– Wyszli na tym dobrze. Bo kupowali nieruchomości. I później dalej, kupowali i kupowali. A ja ludziom wtedy na konsultacjach odradzałem kupowania bo mówiłem, że nie widzę tutaj za wielu przesłanek żeby ceny nieruchomości rosły. I mówiłem też, że, powiem w swojej obronie. Mówiłem też, że bardzo dużo zależy od czynników politycznych. Takich właśnie jak podnoszenie, obniżanie stóp procentowych.
Poprzez
czynniki polityczne mam na myśli to, że jest sobie gdzieś jedna, albo dwie grupa osób, które mogą znacząco wpłynąć na rynek. I to jest tylko ich widzimisię. Czyli nie da się tego w sposób ekonomiczny przewidzieć. Co oni zrobią. I nie można powiedzieć „na pewno obniżą” jak będzie coś tam, no bo mamy na przykład Turcję która ma wysoką inflację i walczy z nią poprzez obniżanie stóp procentowych.
– Obniżanie stóp procentowych. Podkreślmy, tak, żeby walczyć z inflacją.
– Tak, więc to może brzmi jak szalona rzecz, ale nie jest ona aż tak szalona jak nasz świat w którym żyjemy. W którym na problem wysokiej inflacji, odpowiadano olbrzymim dodrukiem pieniądza. Przecież jeszcze 15 lat temu w Zimbabwe i w Wenezueli, chyba, było podobnie. Było tak samo. Najgłośniejsze te przypadki wszystkie, które dotyczyły Niemiec, Belgii, tej hiperinflacji, to była błędna reakcja rządu, albo ewentualnie banku centralnego na to co dzieje się w pieniądzem. Nie ma jak tu uciec od tego. Nie da się przewidzieć ich decyzji i nie można być niezależnym od tych decyzji. Chyba, że naprawdę obracamy tylko złotem i wszystko mamy w złocie. To jest jedyny biznes, który się utrzyma.
– Ja trochę tutaj będę jakby wracać do tych torów związanych z Polską. Odbiliśmy od tematu na którym chciałbym, żebyśmy się skupili. Były czasy w których ceny nieruchomości rosły. Miały ku temu solidne fundamenty. Były czasy w których ceny nieruchomości rosły ze względu na to, że był dostęp do taniego pieniądza. Dość powiedzieć, że osoba, która zarabiała 5000 zł na rękę miała zdolność w okolicach 530 tysięcy, zdolność kredytową na taką kwotę kredytu.
Dzisiaj jesteśmy w sytuacji w której zdolność kredytowa bardzo drastycznie spadła. Klienci są, mają pieniądze na wkład własny, mają nieruchomość, którą chcą zakupić. Dogadaną nawet ze zbywcą. Później się okazuje, że ze zdolności kredytowej, którą mieli jeszcze gdzieś we wrześniu, w zasadzie nie wiele zostało. Kwota spadła często o
60% względem tego co było we wrześniu. Ludzie nie mają aż tyle gotówki, żeby dopłacić tę różnicę. Więc od strony kredytowej to faktycznie bardzo mocno siadło. Daniel. Co jest tak na dobrą sprawę według ciebie tym punktem zwrotnym, jeżeli chodzi o ceny nieruchomości, że one mogą zacząć spadać. Chciałbym usłyszeć twoją wersję, jak to wygląda z twojej perspektywy.
– Wiesz co, czy mogę Ci teraz pokazać jeden wykres, który uświadomi Ci właśnie odpowie Ci na twoje pytanie.
– Dawaj, śmiało.
– Widzisz teraz wykres z CBRE, ja podam później link do tego, żeby był w opisie filmu. I widzimy tutaj relacje wprowadzanych mieszkań do sprzedanych mieszkań w Polsce. Właściwie to jest Warszawa. Wybaczcie, nie mam danych na całą Polskę. Na początku to wyglądało jak chaos dla mnie. I długo zastanawiałem się dlaczego jest tak, że ceny rosną a ten wykres jest tak chaotyczny. I jak się chwilę
przyjrzysz to zauważysz, że każdy pierwszy kwartał to jest olbrzymia nadpodaż. To znaczy, że liczba wprowadzanych do sprzedaży.. przepraszam, nadpopyt. Czyli jest o wiele mniej wprowadzanych mieszkań niż sprzedawanych. Czyli mamy nadpopyt w pierwszym kwartale 2018, 2019, 2020, 2021 i później mamy pierwszy kwartał 2022. To są świeże dane w miarę. I widzimy, że tu jest coś zupełnie innego. Za każdym razem po pierwszym kwartale był wzrost. Tej relacji. To znaczy, że znacząco więcej
się oddawało lokali niż się sprzedawało. To znaczy, że teraz w drugim kwartale zgodnie z tą logiką powinniśmy mieć rekordową wręcz relację wprowadzanych do sprzedaży mieszkań do sprzedawanych mieszkań. I tak faktycznie będzie. Pamiętam jeszcze inne dane z innego raportu, które mówiły o tym, że w lipcu najwięcej będzie wprowadzanych do sprzedaży mieszkań. W lipcu 2022.
– To były raporty jeszcze z pierwszej połowy 2021 roku jak dobrze pamiętam.
– Tak, to można z dużym wyprzedzeniem przewidzieć. Jak to będzie wyglądało.
– Mieliśmy kryzys poważny bardzo. Było bardzo mało mieszkań na sprzedaż, bardzo dużo chętnych. Ta zdolność była bardzo wysoka. Dzisiaj jest z tego co tutaj tłumaczysz, jest nadpodaż. Czyli więcej mieszkań jest wprowadzonych niż sprzedanych.
– Więcej jest wprowadzonych niż sprzedanych. I zgodnie z tą logiką tego wykresu, w drugim kwartale, powinno być jeszcze więcej a szczyt jest w lipcu. Czyli to jest trzeci kwartał. Bo drugi kwartał kończy się w czerwcu. Czyli w lipcu powinien być trzeci kwartał i powinno być jeszcze więcej albo przynajmniej tyle co w drugim kwartale.
– Poczekaj, mamy tak: trzeci kwartał 2018 jest tutaj różnica pomiędzy liczbą mieszkań wprowadzonych. Czyli więcej wprowadzono niż sprzedano. W trzecimnkwartale 2018. W trzecim kwartale 2019 z kolei tutaj jest już ok. No dobrze, czyli to wynika po prostu z tego, że kiedyś rozpoczęto tyle budów, które będę po prostu wprowadzone do sprzedaży właśnie gdzieś w okolicach trzeciego kwartału 2022. To z tego są te prognozy twoje?
– Niezupełnie. Znaczy chodzi o to, że to jest pewna logika wykresu, która może się nie pokryć z przyszłością. W przyszłości może być inaczej, ale jeżeli widzimy, że zawsze z pierwszego na drugi kwartał jest wzrost, czasami olbrzymi, jak w 2022 roku. To powiedzmy, było wyjątkowe, bo wynikało wiadomo z czego. To tutaj powinno być podobnie. Powinien być wzrost w drugim kwartale i również w trzecim
powinno być przynajmniej tak wysoko jak w drugim. To znaczy, że mamy trzy kwartały z rzędu, gdzie mamy olbrzymią nadpodaż. I to będzie ten czynnik, który spowoduje, że ceny powinny, przynajmniej wzrosty się zatrzymają. W wielu miejscach będą spadki.
– Rozumiem. Czyli ciebie przekonuje to, że po prostu mieszkań bardzo dużo będzie wprowadzonych do sprzedaży. I to oczywiście w połączeniu ze słabnącym popytem chociażby ze strony tylko i wyłączenie kredytowej, nie dotykając już tematu związanych z ludźmi, którzy chcą kupić za gotówkę, ale dotykając tych tylko którzy chcą kupić w kredycie. Ich jest mniej. Duża podaż. Mniejszy popyt. W konsekwencji
ceny mogą się zatrzymać. Mówisz jakby wprost. Według ciebie się te ceny zatrzymają. Czy dobrze rozumiem?
– Tak. Mówię wprost. Ceny się zatrzymają i w wielu miejscach będą spadać. Jest jeszcze kwestia psychologii. To znaczy znam przedsiębiorców i rozmawiam z nimi na takie tematy jak sprzedaż. Co aktualnie dzieje się w ich firmach. I oni mówią, że popyt spada. Bo jest coraz mniej pieniądza na ryku. Więc oni trzymają towar. I stoją przed takim dylematem. Albo zwalniać ludzi albo liczyć na lepsze czasy. I
ewentualnie nadal nabywać towary w hurcie albo produkować. Rozsądnym jest niestety zwalniać ludzi i zawężać działalność do momentu w którym znowu można ją rozwijać. Natomiast psychologia jest taka, że człowiek stara się za wszelką cenę utrzymać tych ludzi bo zwalnianie to nie jest nic przyjemnego. Ktoś wraca do domu, został zwolniony i teraz mówi żonie i dzieciom, że nie mają z czego żyć. Więc nikt nie
lubi tego zwalniania. Nie dziwię się, ale z punktu widzenia gospodarki to tak trzeba zrobić. Bo jeżeli się tego nie zrobi, to później będziemy mieli niekontrolowane bankructwa. Niekontrolowane upadłości. To oznacza, że będzie jeszcze większy dramat. W przyszłości. To nie dotyczy tylko firm produkcyjnych i handlowych, ale również deweloperki. I tej małej deweloperki. I w ogóle wszelkich firm związanych z
nieruchomościami. Może nie wszelkich. Bo zarządzanie najmem będzie sobie radziło dosyć nieźle.
– Trzeba rozumieć, że jednak budowlanka to jest znaczny procent polskiego PKB. Nie jestem w stanie tak z rękawa powiedzieć ile to jest procent ale każdy z nas wystarczy, że spojrzy przez okno, ja dokładnie taki widok mam w tym momencie, jestem w Bieszczadach u nas w mieszkaniu, przed sobą widzę blok, który się buduje. W tym momencie. W Warszawie w mieszkaniu wychylam głowę przez okno widzę nie jeden blok a wiele nieruchomości, które się buduję. Także każdy z nas to zaobserwował w ostatnim czasie. Budowlanka ogólnie szeroko pojęta jest bardzo dużym elementem składowym naszej gospodarki. Wszędzie się po prostu buduje. Jeżeli by się faktycznie okazało, że popyt na nieruchomości się zmniejszył, tych danych jeszcze aż tak bardzo nie widać. Nie ma wskaźników mówiących, że już widzimy, że popyt spadł diametralnie. Jeszcze tego nie widać. Na wskaźnikach nie widać. To jest ważna informacja. Bo nie mamy takich aktualnych danych. Jeżeli to by się okazało, to faktycznie duża część szeroko pojętej budowlanki może mocno ucierpieć. Więc idąc tym tokiem rozumowania, mogą się zacząć dziać rzeczy typu ograniczenie kosztów, czyli na przykład zwolnienia. Więc to jest jeden z elementów który może tutaj dotknąć ten sektor. Zresztą nie tylko ten sektor. Bo podwyżka stóp procentowych powoduje że wiele…my często liczymy już grosze. To nie jest tak, że wydajemy, oczywiście nie u każdego, jednak ludzie w czasach 2021 roku byli bardziej skorzy wydawać pieniądze niż w czasach kiedy stopy procentowe są tak wysokie jak dzisiaj. Ludzie mniej wydają więc oczywiście budowlanka może w jakiś sposób tam ucierpieć. Ale ogólnie gospodarka, bo wydajemy po prostu mniej. Nastroje konsumenckie są takie, że tych pieniędzy nie wydajemy. Tak ja to przynajmniej gdzieś zaobserwowałem. Od mojej strony, wygląda cała teoria
związana z tym, że ceny będą hamować. Stopy procentowe bardzo mocno są podniesione. Oczywiście mocno to jest pojęcie względne. Będą jeszcze wyżej niż są dzisiaj. Co jeszcze bardziej odbije się na popycie na nieruchomościach. Chociaż by ze względu na to, że będą alternatywy na inwestycje w nieruchomości. Jak ktoś ma kupić to i tak kupi. Jeżeli go stać i ma taką możliwość. Ale inwestorzy w
nieruchomości mogą po prostu gdzie indziej swoje pieniądze ulokować.
– Dodam do tego co mówisz, że są takie pierwsze pewne skowronki, które pokazują, że ceny się zatrzymały albo nawet spadają, bo jestem na bieżąco z tymi wszystkimi raportami. I na przykład na „bankier.pl”, tylko, że to jest znów dla Warszawy, może dlatego, że to jest większa grupa badawcza, i można lepiej wyłapać tendencje zmieniającą się, ale małe mieszkania już zaczynają ich ceny
spadać. Mówimy o cenach transakcyjnych. Małych mieszkań, kawalerek. I zazwyczaj w komentarzach jest na odwrót. Ludzie piszą, że kawalerki to utrzymają swoją cenę bo przecież jak kogoś nie stać na duże to kupi małe. Ale pamiętajmy, że przez ostatnie lata o wiele szybciej rosła cena kawalerki niż średniej wielkości mieszkania. Albo wielkiego mieszkania, apartamentu jakiegoś. Może dlatego, nie wiem ale
domyślam się, że może dlatego właśnie ceny małych mieszkań, kawalerek w tym momencie już spadają w Warszawie.
– Daniel, czy wy byliście z Agnieszką na rynku, jeżeli chodzi o nieruchomości jeszcze w czasach kiedy ceny mieszkań spadały? Mówię o latach 2008, 2014?
– Tak. Jesteśmy na rynku od 2009 roku.
– No właśnie. Jeszcze nie dawno jak się spotkaliśmy ,bo Daniel ma tą niesamowitą cechę, że potrafi dostrzegać wartość w nieruchomościach tam gdzie ktoś tej wartości już zupełnie nie widzi. Jeszcze nie tak dawno temu spotkaliśmy się w jednym z waszych mieszkań, które kupiliście jako mieszkanie z dużą wadą. Nie tylko wadą prawną ale wadą taką, że ciężko tam było mieszkać z różnych względów. Ja już widziałem końcowy efekt jak mi pokazywałeś jak to tam wyglądało od strony prawnej, to aż za głowę się łapałem. Czy wy w tym momencie dalej macie jakieś mieszkania, które są gdzieś w procesie, że je uwalniacie od wad prawnych, i gdzieś je będziecie sprzedawać? Jak to wygląda z waszej strony?
– Próbuję sobie przypomnieć co to za mieszkanie było w którym się widzieliśmy. To jest mało istotne.
– Na cztery strony świata było..
– A to już wiem. Tak to faktycznie było trudne mieszkanie. Więc my podnosimy zawsze wartość nieruchomości nie dlatego, że brzydzimy się spekulacjom i że to coś złego. Nie, spekulacja jest również dobra dla gospodarki ale my w ten sposób staraliśmy się niwelować ryzyko spadku wartości nieruchomości ogólnie. Co by powodowało, że sprzedajemy ze stratą. I nauczyło nas to doświadczenie tych lat 2009 powiedzmy 2013 – 2014 i po prostu taką przyjęliśmy strategię, że zawsze podnosimy wartość. Natomiast nie zawsze to wystarczy żeby zarobić. Bo podnoszenie wartości również kosztuje. Mamy pewną marżę, którą możemy narzucić. Mamy marżę taką budżetową, prawda? Czyli uwzględniającą naszą pracę i to, że prowadzimy firmę, że płacimy podatki, płacimy mandaty itd. Więc mamy pewną marżę. I jeszcze ponad tą marżę mamy taki czysty zysk. Jeżeli ceny mocno spadają to my musimy mieć bardzo dobre okazje. Nasz model również nie zakładał takich bardzo szybkich transakcji, bo my skupialiśmy się na licytacjach komorniczych a one właściwie te inwestycje przez licytacje, wydłużają się od czasu jak tylko zajmowaliśmy się nimi. Na początku było tak, że żeby wejść jako właściciel do swojego lokalu kupionego na licytacji to było średnio trzy miesiące. Od wygrania licytacji. Zazwyczaj było przybicie od razu, prawomocność musiała być, przysądzenie, przepraszam, wezwanie do zapłaty, to się płaciło od razu. Ewentualnie dawało się tak jak dzisiaj zresztą jest, ten element akurat jest taki sam, że piszę do sądu, że będę się kredytował, więc potrzebuję jeszcze miesiąc, i jak sąd to rozpatrzy, wysyła do mnie pismo i od momentu otrzymania tego pisma mam miesiąc dodatkowy na zapłatę. Więc z tego można było korzystać, ale jak mieliśmy pieniądze to wtedy od razu wpłacaliśmy. I jak dostawaliśmy pieniądze to było przysądzenie własności. Czyli to było postanowienie o przysądzeniu, które zastępuje akt notarialny. Tylko, że ono musi się uprawomocnić dwa tygodnie. I lokal jest nasz. Jeżeli to jest lokal użytkowy to po prostu wchodziliśmy, zmienialiśmy zamki, załatwiona sprawa. Jeżeli to jest lokal mieszkalny to sprawa jest o tyle trudna, że gdyby ktoś tam mieszkał przypadkiem to trzeba by najpierw przeprowadzić eksmisję zgodnie z prawem. I wtedy ona jeszcze była dosyć utrudniona, dlatego że nie było w tych postanowieniach o przysądzeniu napisane, że można dokonać eksmisji na lokatorach. A dzisiaj to jest jakby z automatu. Więc ten proces pod tym kątem się przyspieszył, pod katem takim czysto teoretycznie formalnym. Ale dzisiaj to wygląda tak, że potrafimy czekać dwa lata na przybicie, na ten młoteczek. Proces się wydłuża. Więc jeżeli my kupujemy dzisiaj na licytacjach, to nagle okazuje się, że to nic, że my już mamy wiedzę, jak podnieść wartość nieruchomości. My jeszcze musimy przewidzieć jakie będą średnie ceny za dwa lata. W tym momencie nie kupujemy lokali na licytacjach żadnych. Kupujemy gruntowe.
– Czy jesteś biegły jeżeli chodzi o liczbę licytacji komorniczych? Licytacje znowu zostały odblokowane jakiś czas temu. To jest temat taki, że przez wirusa celebrytę około 2 lata nie odbywały się żadne licytacje komornicze związane choćby z nieruchomościami. I teraz te licytacje wróciły do działania. I te wszystkie sprawy zaległe idą pełną mocą przerobową do sądu. Bo tutaj jest po prostu wąskie gardło. Idą pełną mocą przerobową do sądów pod młotek. Czy jesteś jakby biegły w tym temacie?
– Niestety nie mam takich danych ile jest licytacji komorniczych w tym momencie przeprowadzanych. Wiem, że eksmisje były wstrzymane i że już nie są. Także to jest najważniejsza informacja
– To jest z jednej strony bardzo taki pro wzrost podaży, czynnik, bo jednak tych mieszkań z licytacji komorniczych będzie sporo. Idą pełną parą, te sądy będą robić te licytacje ale z drugiej strony pamiętajmy, że ta moc przerobowa jest jednak ograniczona i to że idą pełną parą nie znaczy, że nagle na rynek zostaną wrzucone wszystkie mieszkania z ostatnich dwóch lat. To też potrwa trochę.
– Wydaje mi się, że nie jest do końca tak jak mówisz. Tak więc mamy tutaj jakiś punkt sporny. Po pierwsze procent nabywanych nieruchomości poprzez licytacje komornicze jest bardzo mały. Po drugie mamy coś takiego jak opis i oszacowanie. Czyli przed licytacją musi osoba biegła w wycenianiu nieruchomości,
sądowa, musi wycenić wartość tej nieruchomości. Następnie taki dokument jest, można się sądzić o niego, to trochę twa, później sąd to ostatecznie akceptuje. Taki opis i oszacowanie. I to potrafi trwać rok, półtora, czasami nawet dwa lata. To znowu oznacza, że jak dochodzi do licytacji to cena oszacowania jest nieaktualna o jakieś półtora roku. Czasami rok, czasami pół roku. Ale średnio powiedzmy lekko ponad rok. I te wszystkie licytacje, które są dzisiaj są oparte o ceny sprzed ponad roku. Kiedy moim zdaniem, jeżeli miałyby być spadki na rynku na dzisiejszych cenach na rynku wtórnym i pierwotnym, to te licytacje by się po prostu nie odbywały. Nie byłoby chętnych żeby nabyć nawet po cenie wywoławczej. Nikt by nie kupował. W tym momencie, może nie w tym momencie, ale przez ostatni rok, dwa lata, trzy, nawet pięć lat to było ciężko żeby się dopchać. Można było znaleźć oczywiście nieruchomość i kupić po cenie wywoławczej ale to było znacznie
– Trudno było się znaleźć na Sali gdzie jest licytacja, czasem ludzie na korytarzach stali, do tego stopnia dochodziło.
– W czasie obostrzeń było tak, że ułatwiono licytacje uproszczone, a licytacje uproszczone mogły się odbywać na świeżym powietrzu. I było tak, że było kilkadziesiąt osób na świeżym powietrzu. Stoliczek. Siedział sobie komornik i tam mówił „Kto da więcej?” a ludzie z okien oglądali, z balkonów, po prostu co tutaj się wyprawia. Śmiesznie, ale spodziewam się, że tam będą okazje przez kolejny najbliższy rok, dwa. One będą na rynku.
– Zatrzymajmy się na chwilę. Będą okazje bo wyceny nieruchomości są powiedzmy z połowy 2021 roku i one dzisiaj, te mieszkania trafiają na sprzedaż, czyli no powiedzmy, one są niżej wyceniane niż dzisiaj mieszkania. I ponadto cena wywoławcza to jest jakieś 75% wartości z operatu? Dobrze kojarzę?
– Tak, najpierw ¾ czyli 75% a później 2/3.
– Dlaczego jeszcze raz uważasz, to jest nieatrakcyjne dla potencjalnych kupujących?
– Moja odpowiedź jest taka. Ty nie kupujesz mieszkania takiego jak na akcie notarialnym. Gdzie Pan ci tutaj wpłaca pieniądze, już idzie do bankomatu i później wydaje klucz w przeciągu trzech dni od momentu jak się pieniądze pojawiają. Tylko to wygląda tak, że Ty kupujesz w pewnym sensie kota w worku. Bardzo często nie widziałeś tego mieszkania, nie wiesz co jest w środku a może się nagle okazać, że ktoś jest zameldowany. I tak też się zdarzało mi często. Albo że ktoś tam mieszka, że nie da się wejść do środka przed zakupem. Czasami się da, ale co z tego, że się da, jak później jak już kupujesz się okazuje, że już nagle ktoś jest. To są różne sytuacje z ludźmi z którymi nie chcesz mieć nic wspólnego. Czyli z dłużnikami. Ludźmi, którzy doprowadzili swoją sytuację życiową do tego, że mają kłopoty. I ciągną wszystkich
dookoła w dół bo mają wierzycieli. Więc Ci wierzyciele również tracą pieniądze.
– Chodzi Ci o pierwiastek, mówiąc umownie w komorniczych nieruchomościach. Żeby to się wydarzyło to co mówisz, to faktycznie musi drastycznie spać popyt na zakup nieruchomości. Póki powiedzmy te rok temu, może rok temu nie bo nie było takich licytacji, ale jeszcze przed czasami wirusa celebryty to ludzie się po prostu zabijali o te nieruchomości. Bo one były sprzedawane drożej niż na rynku wtórnym można było nabyć w podobniej lokalizacji bez pierwiastka komorniczego.
– To jest bardzo interesująca anomalia, która jest związana z ludzką psychiką i tym, że jeżeli jesteśmy na licytacji, na aukcji i wiemy z kim rywalizujemy, to uważamy w pewnym sensie podświadomie, że wygranie takiej rywalizacji jest czymś dobrym. I ludzie licytują cenę ponad logikę. Dlatego my profesjonaliści na tym runku, mówimy, że z amatorami nie mamy żadnych szans. Oni zawsze będą licytować w górę. Bo co
mnie jakiś gnój będzie przelicytowywał. Ja muszę to wygrać i pokazać kto tutaj rządzi. Prawda? I nagle mamy sprzedawany garaż za 70 tys. zł. albo dom, który można nabyć normalnie nowy, w cenie X. A ktoś kupuje za 110% ceny X, kota w worku. W którym mieszka dłużnik.
– Ale były też czasy, mówimy o latach 2011- 2012 gdzie na licytację komorniczą chodziło się, i oprócz nas osób które kupowały, były tylko inne osoby które specjalnie chciały nas przelicytować, chyba że wcześniej umówiły się, że damy im na przykład dwa tysiące złotych do ręki i wtedy te osoby nie będą brały udziału w licytacji. Tak niski był popyt na nieruchomości łącznie z nieruchomościami z licytacji komorniczych. Daniel. Ten wykres, który miałeś wcześniej, czy masz więcej podobnych danych statystycznych?
– Mogę pokazać kilka jeżeli chcecie.
– To zróbmy w ten sposób. Drodzy widzowie. Kończymy film u mnie na kanale. I przechodzimy na kanał do „Państwo Piesto”. Także zapraszam na drugą część tego odcinka.
Strony, osoby i tematy wymienione w artykule:
- Agnieszka Piesto
- Daniel Piesto
- Inwestowanie w nieruchomości
- Książka: „Pierwsze 100 inwestycji w nieruchomości”
- Kupno nieruchomości
- Negocjacje ceny
- Pieniądz w czasie
- Remonty nieruchomości
- Rynek wtórny
- Warszawa
- Wyszukiwanie okazji
- Zarabianie na nieruchomościach