Nowa ustawa deweloperska

Najistotniejsze zagadnienia nowej ustawy deweloperskiej, ze szczególnym uwzględnieniem pojęcia „Flipping’u”.

Najistotniejsze zagadnienia nowej ustawy deweloperskiej, ze szczególnym uwzględnieniem pojęcia „Flipping’u”. 1. Nowa ustawa o ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny z dnia 20 maja 2021 r. (Dz. U. 2021 r. poz. 1177)

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20210001177/T/D20211177L.pdf

nie zawiera definicji legalnej „Flippera” oraz „Flipping’u”.

Jednakże przedmiotowa ustawa posługuje się następującym pojęciem „przedsiębiorca inny niż deweloper”. W kontekście nabywcy, który w celu niezwiązanym bezpośrednio z jego działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera jedną z umów – art. 5 pkt 5 lit. B oraz C ustawy o deweloperach. 2.

Są to następujące umowy:

a. umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,

albob. umów, o których mowa w pkt 1, zawieranych wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.- Podstawa prawna art. 4 pkt 1 oraz 2 ustawy o deweloperach.c.

Jeżeli deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper zawiera z nabywcą umowę dotyczącą lokalu inną niż umowy, o których mowa w art. 2-4, jest obowiązany do poinformowania nabywcy, że:

1) lokal będący przedmiotem tej umowy nie jest lokalem mieszkalnym;

2) do tej umowy nie mają zastosowania przepisy ustawy, w szczególności środki pieniężne wpłacane przez nabywcę na poczet realizacji tej umowy nie są objęte ochroną przewidzianą w ustawie.- Podstawa prawna art. 28 ust. 1 ustawy o deweloperach.

3. Bardzo ciekawym przepisem jest art. 4 ustawy deweloperskiej, przewidujący stosowanie wybranych przepisów do umów w nim określonych, zawieranych z przedsiębiorcą innym niż deweloper.

Takie rozwiązania wraz z art. 2 i 3 ustawy deweloperskiej stanowią novum w regulacjach umów deweloperskich. Zakres umów został więc w porównaniu z ustawą z 2011 r. istotnie poszerzony.

Dotychczasowa regulacja dotyczyła tylko umów, w których zobowiązania dewelopera sprowadzały się do tzw. triady: wybudowania, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

6 . Przyjęto rozumienie umowy deweloperskiej w znaczeniu węższym – jako budownictwo mieszkalne i zarządzanie w krótkim okresie nieruchomością

7 . Koncepcję tę wydaje się nieco przełamywać zatem nowa ustawa, dopuszczając stosowanie jej zapisów do lokali użytkowych. Jednakże głównym celem nadal pozostaje mieszkalnictwo, umowy o lokale użytkowe mają niejako charakter uboczny, na co wskazuje art. 2 ust. 2 ustawy deweloperskiej.

Lokale użytkowe mogą stanowić np. garaże pod budynkami wielorodzinnymi. Wskazuje się także na objęcie nią umów o miejsca postojowe

8 – wynikać to będzie z możliwości zobowiązania do przeniesienia części ułamkowej lokalu użytkowego.

Zapraszamy na Szkolenie: 14.01.2023 r. Pieniądze zakopane w ziemi. Jak inwestować w grunty? https://panstwopiesto.pl/produkt/01-10-2022-r-pieniadze-zakopane-w-ziemi-jak-inwestowac-w-grunty-kopia/

W słowniczku ustawy znalazł się termin „przedsięwzięcie deweloperskie”. Wśród czynności wchodzących w skład tego procesu ustawodawca wymienia m.in. budowę, przebudowę oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do zawierania umów z nabywcami.

Warte podkreślenia jest, że pojęcie to przeszło gruntowną zmianę w porównaniu z ustawą z 2011 r. Teraz do przedsięwzięcia deweloperskiego zaliczać się będą nie tylko czynności związane z budową, ale także czynności zmierzające do sprzedaży lokalu lub domu, pominąwszy etap budowy lub przebudowy.

Ogólną koncepcją takiego, a nie innego formułowania przepisów było przede wszystkim uszczelnienie systemu ochrony praw nabywcy tak, aby nie dochodziło do obchodzenia ustawy. Natomiast warto też zauważyć, że nowy katalog umów może powodować problemy pojęciowe, na co wskazywano już na etapie projektu ustawy.

5. Inną godną uwagi zmianą ważną dla nabywców lokali i domów jest zmiana pojęcia nabywcy. W ustawie z 2011 r. nabywcą mogła być osoba fizyczna. W nowym stanie prawnym będzie mogła nim być tylko osoba fizyczna, która zawiera z deweloperem umowy w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Stanowi to rozwiązanie problemu podnoszonego od lat w doktrynie.

Kontrowersyjnym rozwiązaniem starej ustawy było umożliwienie uzyskania statusu nabywcy osobie prowadzącej działalność gospodarczą. Po zmianach wspomniany problem przestanie być aktualny. Prowadzenie działalności gospodarczej nie wydaje się wystarczającym uzasadnieniem dla obejmowania ochroną, natomiast warto też zauważyć tendencję do obejmowania osób prowadzących działalność gospodarczą regulacjami konsumenckimi, jak w art. 5564 k.c. Różnica polega jednak na braku charakteru zawodowego czynności.

Ustawodawca, niestety, nie może się zdecydować, czy nabywca powinien być traktowany jak konsument, czy nie, co w połączeniu z obowiązującymi od niedawna zmianami w rękojmi za wady powoduje, że system jest nieco niespójny.

6. Kolejną istotną nowością z punktu widzenia nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego jest wprowadzenie umów rezerwacyjnych.

Dotychczas nie były one szczegółowo unormowane. Artykuł 29 ust. 2 ustawy deweloperskiej formułuje definicję takiej umowy. Jest to umowa zawierana przez rezerwującego z deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper.

Polega ona na czasowym wyłączeniu z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu wybranego przez rezerwującego. Ze względu na to, że jest to umowa poprzedzająca etap zawarcia umowy deweloperskiej, musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności.

Umowa taka zawierana jest na czas określony, nie może jednak być krótsza niż okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej przez rezerwującego. Zdecydowanie należy odróżnić umowę rezerwacyjną od umowy przedwstępnej; taka była też intencja jeszcze w projekcie ustawy 2 7 . Jest to konstrukcja zbliżona, jednakże nie tożsama. Zależnie od jej charakteru może jednak być przedwstępną, jeżeli strony tak postanowią, natomiast będzie to już umowa przedwstępna w rozumieniu art. 389 k.c.

Dotychczas niekiedy problematyczną kwestią było oddzielenie umowy przedwstępnej od samej umowy deweloperskiej. Każda z tych umów ma jednak swój zakres i cechy, które przesądzają o jej charakterze.

Stąd więc nie można utożsamiać umowy deweloperskiej z przedwstępną na gruncie ustawy z 2011 r. 2 8 Tak też i w nowym stanie prawnym konieczne jest rozgraniczenie funkcji umów rezerwacyjnej, przedwstępnej oraz samej umowy deweloperskiej lub innej mieszczącej się w zakresie normowania ustawy z 2021 r.

Bardzo istotnym elementem nowej regulacji jest ustawowe ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej. Wynosi ono 1% ceny lokalu albo domu określonej w prospekcie informacyjnym. Zalicza się ją na poczet ceny nabycia prawa wynikającego z umowy deweloperskiej. Jeżeli strony zawrą umowę deweloperską, deweloper przekazuje opłatę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Do tego czasu nie musi być tam przekazywana. 7.

Kluczową nowością, wyrażoną także w nazwie ustawy z 2021 r., jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Regulowany jest on przez art. 46–56 ustawy deweloperskiej. Stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (UFG), który jednocześnie zapewnia obsługę DFG. Podstawowym źródłem środków DFG są składki wpłacane przez deweloperów na podstawie art. 49 ustawy deweloperskiej. Ponadto zasilany jest także przez odsetki od środków na rachunku bankowym UFG z roszczeń, o których mowa w art. 48 ust. 8 ustawy deweloperskiej, wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera, ze środków uzyskanych przez UFG z pożyczek i kredytów na rzecz DFG oraz z innych wpływów. W przypadku niedoboru środków w DFG UFG może udzielić zwrotnego finansowania na zasadach określonych w art. 47 ust. 4 ustawy deweloperskiej.

Środki z DFG przeznacza się na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 ustawy deweloperskiej.