Unikaj Tych Błędów Aby Twój Najem Nie Zamienił Się w Koszmar!

Jestem Daniel Piesto. Jestem prawnikiem i inwestuje w nieruchomości, można ze mną inwestować. Dzisiaj będzie mowa o wynajmie. Przedstawię 10 zasad, które pomagają przy wynajmie a jeżeli ich nie wdrożysz to zmienią Twoje życie. Jest koniec lipca. Ja nagrywam z domu, bo jest koniec lipca. Jeżeli gdzieś wyjeżdżam, to nie robię z tego powodu zdjęć, filmów i nie puszczam Wam, nie pokazuję jak się lansuje na tle kolorowych sportowych samochodów i wycieczki. Palmy to nie jest mój klimat. Ja wydaję bardziej na moją rodzinę powiększającą się i jestem z tego powodu zadowolony. I tego Wam życzę, a nie oglądajcie takich, którzy tak robią.

Umowa najmu.

Jest kilka form zawierania umowy najmu. Podstawowa i najczęściej spotykana jest umowa najmu zawierana w formie zwykłej pisemnej. Mamy również formę dokumentu elektroniczną, możemy zawrzeć umowę najmu okazjonalnego.

Umowa ustna.

Oczywiście również i mamy umowę ustną. Jest jeszcze umowa dorozumiana. Zacznę może od końca. To znaczy umowa do rozumiana tu jest taka, że wsiadamy do autobusu i zaczynamy realizować umowę przewiezienia mnie w inne miejsce miasta. To znaczy, że muszę zapłacić. Z samego tego faktu zawarłem umowę. Nie wsiadam do autobusu i nie mówię: „zawieram umowę na przewóz mnie do innego miejsca”.

Nigdy nie zawieraj ustnie umów najmu, tylko w formie pisemnej. I jeżeli chcecie się zabezpieczyć jak osoba fizyczna, to możecie oczywiście zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Mamy na sklepie i umowę najmu pisemną i najmu okazjonalnego.

Jeżeli chodzi o formę pisemną umowy najmu to zwieramy ją oczywiście w dwóch egzemplarzach. Zaraz będę mówił więcej o tym co ma być w tej umowie. Powiem Wam tylko tyle, że my teraz po raz pierwszy będziemy przechodzić na formę elektroniczną zawierania umów.

Szkolenie Bezpieczny Najem – IV edycja – 4 Listopada 2023 r. – Dobra umowa najmu

Okres wypowiedzenia.

Do tej pory zawieraliśmy prawie zawsze na 1 rok umowę najmu do końca sierpnia i nie bez możliwości wypowiedzenia. Zrobiliśmy spory wyjątek dla wszystkich Ukraińców, którzy przyjeżdżali tu w zeszłym roku. To także oni mogą wypowiadać się z miesięcznym okresem wypowiedzenia, no bo po prostu ich sytuacja do tego trochę zmusza i to by było w ogóle bez sensu zawierać z nimi umowę, bo i tak by pewnie wyjechali.

Ewentualnie najemca może znaleźć kogoś na swoje miejsce i wtedy będzie prawdopodobnie tak, że znajdzie kogoś, kto wynajmie taniej, dlatego że my wynajmujemy w momencie, kiedy jest największe zainteresowanie, czyli wrzesień i okolice września. Więc jeżeli ktoś chce wynająć w lutym to sam ten sam pokój to prawdopodobnie wynajmie trochę taniej. My zaakceptujemy tę osoba ze 100 złotych taniej. No to zostaje 6 miesięcy 600 złotych do dopłaty i wtedy taki najemca musi dopłacić to albo ze swojej kaucji, albo, albo po prostu przelewem i załatwione.

Wyposażenie lokalu.

Nie wyposażamy lokalu przeznaczonego na najem jak dla siebie tylko robimy to tak, żeby łatwo można było przywrócić stan pierwotny. Stan pierwotny, czyli ten, który jest na protokole zdawczo odbiorczym zawierany pierwotnie z najemcą.

Poznaj swojego klienta.

Może znacie tak bardziej taki termin Know York Customer. My nie bierzemy dokumentów z pracy, że ktoś pracuje. Nam to do niczego nie jest potrzebne. My tylko pytamy, gdzie pracuje ustnie. Gdzie pracuje, ile tam pracował? Gdzie wcześniej mieszkał, dlaczego się przeprowadza i kilka tego typu rzeczy skąd jest. To jest dosłownie 5 pytań, może 7 pytań i z nich próbujemy wywnioskować, wywnioskować, czy ta osoba będzie dobrym najemcą.

Dokumenty.

Przy zawieraniu umowy najmu jest oczywiście konieczne aby najemca okazał jakiś dowód tożsamości. Nie dopuszczamy takiej możliwości aby w momencie podpisania umowy najmu przyszły najemca nie przedstawił dowodu osobistego lub paszportu.

Dane kontaktowe.

Na umowie znajdują się dane kontaktowe wszystkich najemców i ich bliskich osób po jednej bliskiej osobie dla danego najemcy. Czy jeżeli na przykład dwie osoby wynajmują pokój to każdy z nich musi mieć po jakimś numerze kontaktowym czy to do przyjaciela czy to do rodziny.

I wyobraźcie sobie, że część najemców nam odpadło z tego powodu. I bardzo dobrze. Część zrezygnowała na tym etapie, bo nie chcieli dać takiego kontaktu.

Kaucja za wynajem mieszkania i dodatkowe zabezpieczenia.

My oczywiście stosujemy kaucja. Czyli każdy najemca przed podpisaniem protokołu, czyli wzięciem kluczy musi zapłacić nam kaucję, która wynosi 1 miesięczny okres najmu, czyli równowartość jednego czynszu. W niektórych przypadkach stosowaliśmy, że to było bez mediów, czyli po prostu trochę mniej. I wiem, że niektórzy stosują dwumiesięczny depozyt, nawet trzymiesięczny, ale nie wydaje się to sensowne.

Jeśli macie takie doświadczenie to napiszcie. Bardzo chętnie posłucham na ten temat. I to dodatkowe zabezpieczenie w naszym przypadku to jest weksel. W umowie jest napisane jak to podpiąć do umowy, żeby to działało. Jak sprawić, żeby ten najemca podpisał ten weksel i następnie mamy ten weksel przy sobie i to jest dodatkowe zabezpieczenie.

W razie pytań jesteśmy do Waszej dyspozycji udzielając porad prawnych z zakresu prawa nieruchomości oraz z zakresu umowy najmu lokalu.